Bei der Unterzeichnung eines Mietvertrages steht die pünktliche Überweisung der Monatsmiete oft an erster Stelle. Dem Gesetz nach muss diese spätestens am dritten Tag nach Monatsbeginn auf das Konto des Vermieters überwiesen worden sein. In Deutschland erhöhen die bundesweit kontinuierlich steigenden Mieten generell das Risiko, sich durch ausbleibende oder unzureichende Mietzahlung zu verschulden. Seit 2020 wird dieses Risiko im Kontext der Covid-19-Pandemie aktuell noch verschärft. Die Gesetzeslage bietet Mietern hierzulande einen vergleichsweise hohen Schutz. Nichtsdestotrotz kann eine fristlose Kündigung- ohne Wissen über die eigenen Rechte oder die Rahmenbedingungen juristischer Abläufe- zum Wohnungsverlust führen. Dieser Artikel bietet eine Übersicht über Rechte, Schonfristen und Kommunikationsabläufe, wobei sowohl die Perspektive des Mieters als auch des Vermieters betrachtet werden.

Mietschulden in Deutschland

Dem Bundesinnenministerium zufolge lagen die Neumieten in deutschen Großstädten im zweiten Quartal 2018 um 5,3 Prozent über dem Wert im Zeitraum des Vorjahres. Laut statistischem Bundesamt sucht jeder fünfte Verschuldete eine Schuldnerberatung aufgrund von Mietschulden auf. Das Phänomen der Mietverschuldung wird auch in einkommensstarken Gesellschaftsschichten zu einem immer größer werdenden Problem. Unabhängig davon sorgt die Corona-Pandemie für wachsende Unsicherheit auf dem Wohnungsmarkt. Eine vom Verein Haus & Grund im April in Auftrag gegebene Umfrage ergab, dass 1,6 Millionen Haushalte durch die Pandemie ihre Miete nicht mehr zahlen konnten. Der Staat reagierte auf diese Situation mit dem Erlass eines Kündigungsschutzes für Mieter, der im Juni 2020 jedoch auslief und nicht verlängert wurde. Unabhängig von Covid-19 stellt sich allerdings grundsätzlich die Frage nach dem Vorgehen, wenn eine fristlose Kündigung zu erwarten oder gar bereits eingetroffen ist.

Fristlose und fristgerechte Kündigungen: Schonfristen und rechtliche Lage

Nach § 543 BGB steht es dem Vermieter zu, eine außerordentliche, d.h. fristlose Kündigung einzureichen, wenn die Miete an zwei aufeinanderfolgenden Zahlungsterminen nicht, bzw. nicht vollständig überwiesen wurde und eine Summe aussteht, die den Betrag einer Monatsmiete übersteigt. Gleichermaßen zur fristlosen Kündigung berechtigt das Ausstehen einer Summe, die höher als zwei Monatsmieten ist und deren Ausbleiben sich über den Zeitraum von mehr als zwei Zahlungsterminen erstreckt. In beiden Fällen ist der Vermieter nicht dazu verpflichtet, den Mieter durch eine Abmahnung über die drohende Kündigung zu informieren. Prinzipiell gilt, dass sich Mieter, die sich ihres Mietrückstandes oder der kompletten Unfähigkeit, Miete zu zahlen, bewusst sind, schnellstmöglich um die Schuldentilgung bemühen sollten. Mietschulden können jederzeit nachgezahlt werden; ist die fristlose Kündigung jedoch bereits eingetroffen, gelten Schonfristen.

Eine fristlose Kündigung kann unter Umständen wieder ungültig gemacht werden. So gewährleistet das Recht zur Heilung der fristlosen Kündigung Mietern die Abzahlung ihrer Mietschulden auch rückwirkend, woraufhin die Kündigung unwirksam gemacht wird. Dies ist der Fall, wenn die Schuldentilgung bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Gültigkeit des Räumungsanspruchs, welcher mit der Kündigung einhergeht, erfolgt, oder sich eine öffentliche Stelle zur Schuldentilgung verpflichtet. Zu diesen öffentlichen Stellen gehören zum Beispiel das Sozialamt oder das Jobcenter, die Mietern, die auf staatliche Sozialhilfe angewiesen sind, eine erste Hilfe bieten, in dem sie die Mietverschuldung vorerst auf sich nehmen können. Diese Übernahme ist allerdings keine Zahlung, sondern ein Darlehen, das ebenfalls wieder abbezahlt werden muss. Wenn der Mieter in der Lage dazu ist, seine Schulden selbstständig zu begleichen, sollte er schnellstmöglich mit dem Vermieter in Kontakt treten, um die Bedingungen der Rückzahlung zu verhandeln. Mit dem Einverständnis des Vermieters kann die Rückzahlung in Form monatlicher Raten ablaufen. Ohne die Rückzahlung der Mietschulden tritt die Räumungsklage gegen den Mieter also nach Ablauf von zwei Monaten nach Erhalt der Kündigung in Kraft. Wichtig ist, dass mit dem Verstreichen eines jeden Tages für den Verschuldeten auch noch andere Kosten anfallen können. In der Regel handelt es sich hierbei um Zinsen, vom Vermieter eingeforderte Entschädigungskosten für den Entfall seines Einkommens oder auch um die verpflichtende Übernahme von Anwalts-, und Prozesskosten.

Eine außerordentliche (fristlose) Kündigung kann also abgewandt werden. Anders sieht es mit sogenannten ordentlichen, d.h. fristgemäßen Kündigungen aus. Soll das Mietverhältnis seitens des Vermieters unwiderruflich beendet werden, werden oftmals beide Kündigungen gleichzeitig ausgesprochen. Dadurch, dass sich eine fristgemäße Kündigung rückwirkend nicht mehr aufheben lässt, müssen Mieter dann entsprechend auch nach Abzahlung ihrer Schulden ihre Wohnung verlassen. Wichtig ist außerdem, dass Mieter von ihrem Recht auf rückwirkende Aufhebung der Räumungsklage nicht beliebig oft Gebrauch machen können. Wurde die fristlose Kündigung durch Schuldenzahlung innerhalb der Zweimonatsfrist bereits einmal außer Kraft gesetzt, muss dies juristisch betrachtet bei zukünftiger Verschuldung nicht noch einmal der Fall sein.

Häufig kommt es vor, dass Mieter ganz bewusst ihre Monatsmiete (auch Mietzins genannt) nicht, bzw. nicht vollständig bezahlen, um konfrontativ auf Mängel der Wohnung aufmerksam zu machen. Ist die Kündigung bereits eingetroffen, können Mieter in diesem Falle von einer sogenannten Aufrechnungserklärung Gebrauch machen, in welcher Mängel an der Immobilie festgehalten werden, die dann dem Mietzins gegenübergestellt werden. Eine Aufrechnungserklärung ist rückwirkend jedoch nur dann rechtskräftig, wenn sie spätestens bis zum Ablauf von zwei Monaten nach Eintritt der Rechtshändigkeit der fristlosen Kündigung erfolgt und, vor allem, auf Mängel verweist, die rechtlich haltbar sind. Meist handelt es sich hierbei um Abweichungen an der Immobilie vom im Mietvertrag festgehaltenen Zustand. Dieser ist bei Rückgriff auf eine Aufrechnungserklärung also erneut zu studieren, da subjektiv betrachtet mangelhafte Zustände oftmals unter die vertraglich abgesicherte Beschaffenheit der Immobilie fallen. Als klassisches Beispiel anzuführen wäre hierbei unter anderem Lärmbelästigung durch Bauarbeiten und Nachbarn oder auch Ungezieferbefall. Im Einzelfall kann ein Mietrückstand auch vor dem Hintergrund aktueller Umstände, wie z.B. Reparaturarbeiten an der Immobilie, Heizungsausfall oder Schimmelbefall verhandelt werden.

Mietschulden und Verjährungsfristen- Tipps für Vermieter

Mietschulden sowie Mietrückstände bringen nicht nur Mieter in Bedrängnis, sondern auch Vermieter, die bei Zahlungsverzug oder dem kompletten Ausbleiben ihres Mietzinseinkommens ihrerseits finanziellen Verpflichtungen nicht mehr nachkommen können und somit Gefahr laufen, sich selbst zu verschulden. Hier empfiehlt sich grundsätzlich eine Versicherung gegen Mietzinsausfall zum Schutz vor ausbleibenden Einkommen. Kommunikationstechnisch muss für den Vermieter klar sein, dass ausschließlich schriftlich formulierte Abmahnungen und Kündigungen rechtskräftig gemacht werden können. Wie bereits erwähnt, muss außerdem bedacht werden, dass fristlose Kündigungen rückwirkend unwirksam gemacht werden können. Wer das Mietverhältnis also endgültig beenden möchte, sollte neben der fristlosen auch eine fristgerechte Kündigung einreichen, da diese unwiderruflich ist. Außerdem muss beachtet werden, dass Mietschulden verjähren können. In Deutschland beläuft sich die Verjährungsfrist dabei auf drei Jahre, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch auf die Mietzinsrückzahlung entstanden ist. Die Möglichkeit, die Verjährungsfrist auszudehnen, um auch nach Ablauf der drei Jahre sein Geld rechtskräftig einzufordern zu können, besteht aber durchaus. Hierbei spricht man von einer Hemmung der Verjährungsfrist. Zu den häufigsten sogenannten „Hemmungstatbeständen“ gehören Verhandlungen und Klagen. In der Zeit, in der Hemmungstatbestände abgewickelt werden, wird der Ablauf der Verjährungsfrist unterbrochen. Unter Verhandlungen fällt bereits ein (schriftlicher) Austausch des Vermieters mit seinem säumigen Mieter. Eine Reaktion des Mieters auf die Kontaktaufnahme des Vermieters muss also gegeben sein, damit von einer Verhandlung, die folglich als Hemmungstatbestand zu werten ist, die Rede sein kann. Ein weiterer Hemmungstatbestand sind Klagen gegen den Mieter, um die Zahlung der Miete gerichtlich geltend zu machen. Die Inkaufnahme von Zeit und Energie für juristische Prozesse lohnt sich in den meisten Fällen, da, insofern die Mietzinseinforderungen rechtlich haltbar sind, vom Mieter rückwirkend auch die Anwaltskosten übernommen werden müssen.

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