Sie besitzen ein Haus oder eine Wohnung und müssen nun eine private Insolvenz anmelden? Hohe Schulden können dazu führen, dass Privatpersonen über eine Insolvenz nachdenken müssen. Sicher fragen Sie sich, was mit der Immobilie passiert und ob Sie sie behalten können. In diesem Beitrag informieren wir Sie über Immobilienbesitz in der Insolvenz und welche Optionen Ihnen zur Verfügung stehen, um Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu retten.
Die Immobilie in der Privatinsolvenz
Die Privatinsolvenz ist ein Schuldenregulierungsverfahren für überschuldete Personen. Sie hat zum Ziel, das gesamte Vermögen den Gläubigern zur Verfügung zu stellen und nach einer bestimmten Zeit die Restschuldbefreiung zu erlangen.
Wenn Sie aufgrund von Überschuldung und Zahlungsunfähigkeit ein Privatinsolvenzverfahren einleiten, werden Ihr Vermögen und Ihre gewinnbringenden Besitztümer gepfändet und zur sogenannten Insolvenzmasse gerechnet, welche zur Tilgung Ihrer eigentlichen Schulden eingesetzt wird. Die Veräußerung des Besitzes und des Vermögens durch den Insolvenzverwalter nennt man “Liquidation der Insolvenzmasse”. Handelt es sich um Gegenstände, werden diese meist zwangsversteigert, um die Forderungen der Gläubiger bezahlen zu können.
Privateigentum wie ein Haus oder eine Eigentumswohnung gehören zum Vermögen des Schuldners und zählen somit ebenfalls zur Insolvenzmasse (§165 der Insolvenzordnung). Vor der Einleitung des Verfahrens sollten Sie sich daher bewusst sein, dass Sie Ihre Immobilie mit großer Wahrscheinlichkeit nicht behalten können.
Was passiert mit dem Haus?
In der Privatinsolvenz wird das gesamte Vermögen des Schuldners verwertet und an den oder die Gläubiger ausgezahlt. Der Prozess beginnt mit der Sichtung der Vermögenswerte durch die zuständige Insolvenzverwaltung. Hierzu zählen sowohl Kapital, das sich auf den Konten des Schuldners befindet, als auch Bargeld, Gegenstände, Wertpapiere und Immobilien. Gepfändet wird alles, was der Schuldner nicht zwingend zum Leben und Arbeiten braucht. Ein Haus oder eine Wohnung werden meist per Zwangsversteigerung liquidiert, d.h. “zu Geld gemacht”. Hierbei bekommt der Höchstbietende den Zuschlag für die Immobilie, der Schuldner muss ausziehen und sich ein Heim zur Miete suchen. Der Insolvenzverwalter teilt den Gewinn aus der Verwertung unter den Gläubigern auf, um die offenen Schulden zu begleichen.
Sonderfälle
Eine Immobilie kann nur Teil der Insolvenzmasse werden, wenn sie alleinig dem Schuldner gehört. Nicht pfändbar oder nicht lohnenswert veräußerbar sind Häuser oder Wohnungen, wenn eine oder mehrere der folgenden Eigenschaften zutreffen:
- Das Haus ist noch nicht abbezahlt. Gehört die Immobilie der verschuldeten Person noch nicht vollständig, kann sie auch nicht zur Insolvenzmasse gerechnet werden.
- Die Immobilie ist mit Schulden belastet. Wenn der zu erwartende Verkaufserlös geringer ist als die Schulden, die auf dem Haus lasten, lohnt sich ein Verkauf der Immobilie nicht. Da die Insolvenzverwaltung keine Möglichkeit zur Tilgung der Schulden durch den Verkauf hat, wird sie in den meisten Fällen davon absehen.
- Die Immobilie gehört mehreren Leuten. Grundsätzlich haften Ehepartner nicht für gegenseitige Schulden, es sei denn, diese betreffen offiziell beide. Gehört ein Haus oder eine Wohnung also einem Ehepaar oder mehreren Leuten, darf der Insolvenzverwalter diese(s) nicht pfänden, um die anderen Personen nicht mitzubelasten.
Wie geht es für den Schuldner weiter?
Im Anschluss folgt für den Schuldner die Wohlverhaltensphase, in der er drei Jahre lang den pfändbaren Teil seines Einkommens abgeben muss. Sollten nach dieser Zeitspanne noch Forderungen offen sein, verfallen die Ansprüche der Gläubiger. Hat sich der Schuldner an seine Pflichten gehalten, wird ihm nach der Wohlverhaltensphase die Restschuldbefreiung gewährt und er startet ein schuldenfreies Leben.
Wie retten Sie Ihr Haus in der Privatinsolvenz?
Eine Privatinsolvenz ist oft die einzige Option, schuldenfrei zu werden. Die Möglichkeiten, Ihre Immobilien während des Verfahrens nicht zu verlieren, sind sehr begrenzt. Um das Eigentum an Ihrer eigenen Wohnung oder Haus während der Insolvenz zu behalten, ist eine Freigabe aus der Insolvenzmasse erforderlich.
Freigabe durch die Insolvenzverwaltung
Eine Insolvenzfreigabe bedeutet, dass die Immobilie nicht mehr zur Insolvenzmasse gehört, sondern wieder Teil Ihres Vermögens ist. Bei Privatinsolvenzen wird der Insolvenzverwalter eine solche Freigabe jedoch nur dann erteilen, wenn die mit der Immobilie verbundenen Schulden den zu erwartenden Verkaufserlös voraussichtlich übersteigen. Dies kann bei Immobilien der Fall sein, die sich in einem sehr schlechten Zustand befinden.
Die Freigabe kann auch erfolgen, wenn der Insolvenzverwalter feststellt, dass die Veräußerung der Immobilie aus anderen Gründen nicht im Interesse der Gläubiger liegt, zum Beispiel wenn die Immobilie mit einer Belastung, beispielsweise einer Hypothek, belegt ist. In diesem Fall prüft die Verwaltung, ob der Verkauf der Immobilie einen höheren Erlös erzielen würde als die Belastung und ob mit der Liquidierung tatsächlich Gläubigerforderungen beglichen werden können.
Um eine Freigabe zu erhalten, müssen der Kaufvertrag sowie alle Dokumente, die den Zustand bzw. den Zahlstatus der Immobilie betreffen, der Insolvenzverwaltung vorgelegt werden. Diese entscheidet dann, ob das Haus oder die Wohnung freigegeben wird oder weiterhin Teil der Insolvenzmasse bleibt.
Übertragung an Andere
Gehört die Immobilie nicht Ihnen allein, sondern beispielsweise Ihnen und Ihrem eingetragenen Lebenspartner oder Ehepartner, darf sie nicht einfach zur Insolvenzmasse gezählt werden. Aus diesem Grund versuchen Schuldner häufig, ihr Haus oder Wohnung vor der Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf ein Familienmitglied umzuschreiben und so zu retten. Diese Taktik birgt jedoch das Risiko, dass die Insolvenzverwaltung dies als Verschleierung von Eigentum feststellt und anfechtet. In diesem Fall kann die Überschreibung als ungültig erklärt werden.
Eine Möglichkeit zur Rettung der Immobilie bietet die Finanzierung durch Dritte. Der insolvente Partner kann seinen Anteil des Hauses an seinen Ehepartner verkaufen und somit vor der Zwangsversteigerung retten. Die Voraussetzung hierfür ist natürlich, dass der Ehepartner dies finanzieren kann. Der Anteil des Hauses oder der Wohnung, der dem Schuldner gehörte, wird somit abgekauft und der Erlös der Insolvenzmasse zugefügt. Die Immobilie bleibt den Eheleuten erhalten. Auch der Verkauf an Familienmitglieder oder Freunde kann eine bessere Lösung darstellen, als die Immobilie zu verlieren und zwangsversteigern zu lassen, da der Erlös meist höher ist und die Immobilie nicht an Fremde verloren wird. Besprechen Sie dies in jedem Fall mit einer anwaltlichen Fachkraft oder einer Schuldnerberatung. Befinden Sie sich bereits in der Insolvenz, müssen Sie die Erlaubnis Ihrer Insolvenzverwaltung einholen, bevor Sie selbst versuchen, Ihr Haus oder Ihre Wohnung zu verkaufen oder an andere zu übertragen.
Fazit
Hohe Schulden können auch Besitzer von Immobilien zu einer Privatinsolvenz zwingen. Ein eigenes Haus oder eine Eigentumswohnung gehören während der Insolvenz grundsätzlich zur Insolvenzmasse und können somit gepfändet werden. Ist Ihr Haus oder Ihre Wohnung vollständig abbezahlt und gehört Ihnen allein, ist es sehr wahrscheinlich, dass sie zwangsversteigert wird, um mit dem Erlös die Schulden zu tilgen. Eine Möglichkeit zur Rettung der Immobilie ist die Freigabe durch die Insolvenzverwaltung. Genehmigt Ihr Insolvenzverwalter diese, wird die Immobilie aus der Insolvenzmasse herausgelöst und gehört wieder zu Ihrem insolvenzfreien Vermögen. Dies wird jedoch nur passieren, wenn der geschätzte Verkaufserlös geringer ist, als die Kosten, die die Immobilie belasten, wie eine Hypothek oder ein sehr schlechter Zustand. Eine weitere Möglichkeit, das Heim zu behalten, ist die Übertragung oder der Verkauf an Ehepartner, Freunde oder Familienmitglieder. Hierbei wird nur der finanzielle Anteil des Schuldners gepfändet und die Immobilie muss nicht zwangsversteigert werden.
Häufig gestellte Fragen
Kann ich mein Haus während der Privatinsolvenz verkaufen?
Ja, Sie können Ihr Haus während der Privatinsolvenz verkaufen oder eine Übertragung in Betracht ziehen. Allerdings muss der Verkauf mit dem Insolvenzverwalter abgestimmt und der Erlös aus dem Verkauf zur Begleichung Ihrer Schulden verwendet werden.
Muss ich sofort aus meinem Haus ausziehen?
Sie müssen nicht unmittelbar bei der Eröffnung des Insolvenzverfahrens ausziehen. Normalerweise dürfen Sie in Ihrem Haus oder Ihrer Wohnung bleiben, bis diese zwangsversteigert oder eine andere Lösung gefunden wurde. Dies ist jedoch die Entscheidung Ihrer Insolvenzverwaltung, mit der Sie alle Schritte der Insolvenz genau besprechen sollten.
Kann ich während der Privatinsolvenz eine Hypothek auf mein Haus aufnehmen?
Es ist unwahrscheinlich, dass Sie während der Privatinsolvenz eine Hypothek auf Ihr Haus aufnehmen können, da Ihr Haus als Sicherheit für Ihre Schulden gilt. Wenn Sie jedoch eine Hypothek aufnehmen möchten, sollten Sie mit Ihrem Insolvenzverwalter sprechen, um herauszufinden, ob dies möglich ist.
